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楼市成交回暖,房价涨了吗


2014-12-04 08:50 浏览次数:1106  源自:钱江晚报 字体:

杭州的商品房成交量和库存量正展开一场搏斗。刚过去的10月、11月,杭州市区商品房成交都处在近一年来的高峰值,但与此同时,库存量也达到了历史最高值。11月25日下午,库存首次破了15万套大关。

城东库存压力山大,价格战硝烟再起;城北同样库存高企,有戏言说“谁开谁死”;放眼城西,热盘永远只有那么两三个,其余楼盘愁白了头;城南滨江区域还好,几大盘成交不错,房价也是先降后升。

从年初的首降到年中的成交跌至低谷,再到年终的成交开始起色,如果要问房价到底涨了没有,我们的结论是:同个区域内,一两个楼盘卖得好没有用,只有整体卖得好了,板块才会有涨价的空间。从数据来看,有板块最近房价涨了,但大部分板块库存量大,还是缺乏上涨动力。

城东:库存大

普福板块均价下跌近1000元/m2

要问杭州厮杀最激烈的板块?非城东新城的普福板块莫属。据购房宝指数统计,截至12月3日17点,板块内在售的新盘保利梧桐语、中国铁建国际花园、中大普升与万科紫台的库存加起来达到1333套,而四个楼盘上半年的去化仅为252套。

去过普福板块的购房者都能感受到板块内楼盘之间剑拔弩张的气氛。售楼处面对面,中介经纪人拉客严重。最重要的是,由于板块内库存大,去化慢,导致板块内楼盘竞争激烈,价格一再下调。据购房宝指数统计,目前板块内的房价与一季度相比,各楼盘价格下跌约1000元/平方米。

4月末首开的中大普升,开盘后,价格一再下调。据购房宝指数统计,5月份中大普升成交均价16699元/平方米,11月成交均价为15923元/平方米,价格下跌776元/平方米。

业内人士表示,虽然目前政策利好不断,但由于城东新城的库存量大,加之产品同质化,消化客群有限,价格战很有可能还会再次打响,板块内的楼盘去库存成为当下城东新城板块最棘手的难题。

城南:奥体板块集体飘红

价格先降后升

与杭州其他板块相比,奥体板块今年表现优异。据购房宝指数显示,2014年前三季度主城区签约套数前十中,奥体板块的莱蒙水榭春天、绿地旭辉城和龙湖春江彼岸均榜上有名。三盘共成交1440套,成为杭州唯一一个板块内项目全“红”的区域。而在热销背后,板块房价也经历了先降后升的过程。

据购房宝指数,2014上半年,三个楼盘价格都下调近2000元/平方米左右,伴随着价格的下调,成交开始放量。据统计,上半年,绿地旭辉城、莱蒙水榭春天与龙湖春江彼岸共成交909套房源,多次成为月度成交明星楼盘。

但随着政策利好的不断涌现,已经降到底的楼盘准备涨价。以绿地旭辉城为例,2014年1月绿地旭辉城成交均价为24378元/平方米。到5月末,旭辉城推出精装房源,均价在21000元~22000元/平方米之间。8月份,旭辉城精装成交均价创下今年月度最低值,成交均价仅为20809元/平方米。8月14日旭辉杭州事业部出通知,价格自8月18日起,每平方米涨价500元。8月28日,再次涨价,所有产品线每平方米上涨1000元。据购房宝指数统计,11月旭辉城的成交均价为22604元/平方米。

据购房宝数据分析可以得出,绿地旭辉城涨价的主要原因在于奥体板块后期供应量的减少。据统计,截至12月3日17点,奥体板块的库存量为1730套,其中绿地旭辉城占了1261套,由于后续房源供应量少,大部分房源掌握在绿地旭辉城手中,从而才导致出现9月份以来价格的上涨。

城西:未来科技城库存大

缺乏涨价动力

淘宝城与海创园等一些高新企业的入驻,让未来科技城的价值被众多开发商所看好。而在整理城西区域周成交排行榜时,有几个楼盘经常上榜,被钱江晚报记者戏称为城西热销“老三样”。

据购房宝指数统计,2014上半年,未来科技城核心区域成交均价在16000元~17000元/平方米之间,成交量也一直处于不温不火的状况。

8月16日,EFC以11000元/平方米均价首开,并于一周后加推,均达到几乎售罄状态。EFC的热销令周边楼盘感到紧张。随后富力西溪悦居溪区以精装折实均价12800元/平方米进行首开。而同板块内的西溪逸境首开均价16000元/平方米左右,升华悦西溪均价也有所下调,约在16000~17000元/平方米。虽然都有所去化,但在排行榜上,EFC、富力西溪悦居、西溪风情等盘成为热销榜“老三样”,逢开盘必热销。

据购房宝指数统计,11月欧美金融城共卖出270套房源,成交均价为11379元/平方米,与8月成交均价相比,价格上涨471元/平方米,算是略涨。

业内人士表示,目前未来科技城板块的库存依然很大,众多楼盘目前发愁的是快速去化,没有涨价的动力。

城西还有一个盘在11月有不错的业绩,就是坤和求是里。首开的精装多层洋房,以18800元/平方米起,加上学区、大盘的环境等多重配套因素,使其在11月份成交151套房源。而这个价格,说实话,和去年的毛坯高层公寓差不多,具较高的性价比。

城北:申花板块新盘入市

并非价格越低越抢手

作为库存重灾区的城北,申花板块一直是众多购房者所关注的板块。在售新盘多,又以城西溢出客群为主的申花,上半年受市场行情的影响,开盘节奏一直往后推。

据购房宝指数统计,截至12月3日17点,申花板块库存已经高达3261套,在售楼盘价格也相差比较大,众多楼盘首开均价在18000元~24000元/平方米之间,板块内价格分化明显。

以黄龙金茂悦与三江花园道壹号为例,两者相距很近,但在价格上相差比较大。据购房宝指数统计,9月黄龙金茂悦首开,当月共成交205套房源,成交均价为22991元/平方米。10月至11月,黄龙金茂悦成交均价有所走高,11月黄龙金茂悦成交均价为23753元/平方米,与9月成交价相比,价格上涨762元/平方米。

反观三江花园道壹号,在9月末首开,截至12月3日17点,一共只售出64套房源。价格方面,10月花园道壹号成交均价为18998元/平方米,到了11月成交均价为18685元/平方米,一个月内,价格下跌313元/平方米。

购房宝数据统计分析,同为申花板块,却并非价格越低越抢手。地段、板块成熟度起到关键的作用。



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